深圳楼市短暂“退烧” 二手房陷观望房价改怎么走?
5月的深圳楼市已不再似前两个月那般疯狂,它正在以另一种方式回归平静。
过去的金三银四,深圳千万豪宅三开三罄、“百万喝茶费”重出江湖、经营贷违规流向楼市、部分二手房一夜涨价百万等现象层出不穷。
在这场超预期的楼市热潮中,监管的“指挥棒”重新挥舞,政府通过下架挂牌价过高房源、处罚不合规开盘项目、督促自查经营贷违规流入楼市等多种方式对乱象进行专项整治。在严厉调控之下,无论是新房,还是二手房市场表现得愈发冷静,红五月并未如期而至。
然而,在楼市平稳的表象之下,依然暗流汹涌。下半年限价新盘集中入市带来的套利空间成为当下热点,在大量项目延后开盘的情况下,很难判断深圳楼市已经“下火”。华润城润府四期屡屡传出“分类摇号”、“离婚不得参与摇号”的消息,依然搅动市场热点。
持观望态度的二手房市场,也面临着政府限价与业主心理价位之间的博弈。市场作为一杆标尺,丈量出了深圳楼市背后常年存在的供需不均衡问题。在严厉监管之下,深圳楼市将何去何从?
调控“指挥棒”不断挥舞
5月29日,深圳福田住建局发出关于严禁借“棚改”概念炒作房价的通知,要求如遇挂牌价明显高于近期市场成交均价,将“下架”有关房源。
这已经不是深圳近期第一次发布相关监管手段。由于深圳楼市在金三银四一次次上演魔幻场景。4月18日,深圳市住建局发文表示,接下来三个月,将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为,并将对二手房市场进行干预。
短短两天后,中国人民银行深圳中心支行货币信贷处发布通知,要求辖内各家银行紧急自查关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。
十天后,深圳市住建局局长张学凡在接受公开采访时表示,“一个楼盘分三次销售,给老百姓释放每次秒光的信号,对这种行为要坚决予以打击”。随后,相关项目太子湾湾玺网签显示被分局锁定,监管的“指挥棒”重新挥舞,正式拉开新一轮严厉调控的序幕。
5月下旬,楼市调控新动作频现。21日,本获批预售的公寓豪宅项目恒裕深圳湾被官方撤下预售证,市场纷纷猜测与项目高于20万元/平方米售价相关。次日,深圳市住建局对宝安区TATA公寓、鸿荣源壹方中心,龙华区金亨利首府、星河丹堤等一批二手房挂牌价格虚高的相关楼盘进行核查,并将部分挂牌价明显高于近期真实成交价的房源全部下架。
随后,宝安住建局便发文宣布,往后宝安区内所有住宅项目开盘均采取委托公证处公开认筹抽签选房的形式进行销售,对捂盘惜售、价外加价、虚假广告等房地产市场违规行为进行整顿。
深圳全民“打新”暗潮涌动
在严格调控之下,深圳楼市的红五月并未如期而至,深圳新房市场明显遇冷。据深圳房地产信息网统计,2020年5月,深圳成交3143套新房住宅,环比减少8.8%,同比减少31.7%。
但在平稳的表象之下,深圳楼市依然暗流汹涌。大量项目延后开盘的情况下,实难判断深圳楼市已经“下火”。
5月28日下午,为切实保障市民的知情权,做到房源信息的公开透明,深圳市住建局首次对全年可能入市项目进行官方梳理与公示。据了解,2020年深圳市计划入市的住宅和商务公寓项目共计109个,预计供应69350套。其中,住宅50618套、商务公寓18732套。
前5月深圳市共批准13个商品房项目预售,批准预售套数为8730套。住宅批准预售套数为5260套、商务公寓批准预售套数为1616套。
以此计算,深圳前五月开盘项目仅占全年的11%。即便考虑到疫情影响,大量楼盘项目无法如期入市,但从疫情基本恢复的5月来看,深圳也仅有4个项目获批预售,市场供应明显不足。一方面,是由于受疫情影响,地产项目工期延缓,自2020年以来能够入市的新盘很少;但更多是因为,在严厉调控政策影响之下,一些有较高关注度的项目都希望能够低调一些。
开发商拿预售开盘推货的热情明显降低,一些外界关注的“网红”楼盘频频传出推迟入市的消息,比如原计划在5月10日开放展示大厅的金融街表示,样板房尚未弄好,推迟开盘;华润城润府四期、万丰海岸城、华强城等一系列热度极高的限价新盘也并未如市场预期在5月入市。
在市场逐渐恢复平静之际,为数不少购房者将目光锁定在这些将于下半年入市的限价新盘。业内普遍认为,上述任何一个楼盘入市都将重新引爆深圳楼市。
5月最后一天,位于光明凤凰城的金融街华发·融御华府才终于开放营销中心,在没有样板间开放的前提下,仍需要购房者备齐房产证明等5项资料及50万资金证明方可“参观沙盘”。如此繁琐的程序,似乎丝毫没有打消购房者的热情。
去到现场的李贤向时代财经表示,“现场怕是有上千人来抢400多套房,而且好多人口罩都没戴”。然而,金融街项目仅仅只是开放营销中心,并未拿下预售,销售均价、入市时间等一系列信息都未明确。
这种热情源自于新房和二手房价格的明显倒挂。
据了解,金融街华发·融御华府项目如今的吹风价大概在5.1万元/平方米左右,但链家数据显示,项目周边二手房均价在6万元/平方米以上,两者形成明显倒挂。
华润城项目此前更是创下4000多人抢555套房,中签率仅13.8%的“战果”。2018年6月,华润城润府三期开盘,周边二手房均价已遍地10万元/平方米以上,而项目均价仅8.5万/平方米。在巨大的诱惑之下,千万土豪冒雨排队离婚、排队打征信的名场面无不让人印象深刻。如今,润府三期挂牌均价已高达16万元/平方米。
万丰海岸城、华强城等网红项目普遍存在类似的倒挂现象。在买到即赚到的诱惑之下,深圳号称“全民打新”都不为过。在南山区从事二手房中介的黎雨表示,“因为最近出了几个比较热门的新楼盘,这一块有很多原本准备买二手房的人抱着先摇了再说的心情在观望。”
“观望”二手房
观望同样也是5月深圳二手房市场的常态,在后市不明朗的情况之下,购房者变得更为谨慎和理性。据深圳房地产中介协会数据显示,5月全市二手房网签9582套,环比下降37%,深圳楼市火热的情况似乎像是被浇了一瓢冷水。
黎雨向时代财经表示,在上一轮上涨之中,有能力有意愿的购房者大多已经下手,剩下的购房者如今普遍持观望态度。“与市场火热时期早一天定下来就少花一点钱的心态有所不同,如今购房者大多想着能不能更便宜一点,现在会不会买贵了,担心自己高位接盘。”
5月深圳二手房放盘量大大增加。据58同城安居客发布2020年《5月国民安居指数报告》数据显示,今年5月,深圳二手房的挂牌数量达到了年后以来的新高,新增房源量环比上涨41.4%,供求关系在慢慢发生转变。
与此同时,业主的心态也在发生变化,在长时间挂牌乏人问津之后,不少业主选择下调挂牌价,以期能实现成交。
深圳中原研究中心数据显示,从报价变动的区间来看,5月最后一周,业主报价上升的盘源占比为48.16%,较前一周减少了3.40%。报价下跌的盘源占比为39.25%,占比较前一周增加了3.00%。
深圳中原地产董事总经理郑叔伦认为,“政策调控压力下,市场整体预期都有所回落,加上政府对于房源报价的控制,大大打击炒房行为,业主报价也回归理性。目前调涨占比也只是略高于调降比例。”
在楼市横盘期间,没有一天一个价的紧迫感,反而在供需关系的变化之下,购房者能够争取到的议价空间越来越多。刚刚在蛇口片区买下一套带有育才学区小三房的朱伟,原本挂牌600万元的房源,最终被他砍下近40万元成交。
不过,郑叔伦认为,4、5月政府对于房地产管控严厉,市场预期下降,部分购房者短期内确实会转为观望,看看政策走向再出手。但从中原后台数据显示的成交量与成交价来看,两者都继续保持稳定。
“市场成交平稳,大规模降价也就不太可能出现。”
本质问题仍是供需
开发商、中介、投资客炒作并不是深圳房价高企的根本原因,市场会有浮动,但终与其价值相关。回归深圳楼市的本质问题仍是供需。
深圳住建局数据显示,截至今年5月,深圳有50434套商品房库存,而且年内还有近7万套计划入市。但这个库存并不富余,据乐有家研究中心数据显示,2019年深圳库存面积为281.51万平方米,环比下跌18.75%,为近5年来最低值。
疫情趋缓后的深圳楼市频频爆出扰乱市场秩序的新闻,虽然政府积极采用一些短期政策应对,但深圳楼市供需不平衡的根本性问题仍尚待解决。资深地产评论人朱罗纪认为,政府应该要花更多的时间去探讨如何增加供给,而不要轻率地去干预市场,更不能把干预价格作为政府工作的核心。“从长周期曲线看,住宅供应不增反减。以此来解释深圳房价涨跌,才是真正的核心逻辑。”
美联物业根据官方公开出让的土地数据统计显示,过去14年里,深圳居住、商业、工业三类用地结构的分别占比17%、10%和53%。而国家标准要求居住用地占比下限为25%,居住用地供应明显偏少。
深圳显然也认识到这个问题,在以调控政策干预市场之外,深圳正在逐步加大居住用地供应。今年以来,深圳连续推出了多宗用于建设出售人才住房的居住用地,加大人才住房供应;而少部分商品房用地也纷纷采取“双限双竞”的方式出让,严格限制未来入市售价。住建局首次官方对全年可能入市项目进行梳理与公示,也是为接下来的新房供应背书,稳定市场。
5月8日公布的《深圳2020年度建设用地供应计划》显示,深圳2020年计划供应居住用地293.2公顷,占计划总量近25%,较去年增长近一倍。
与此同时,深圳市政府进一步对土地供应进行“强区放权”。6月开始,除规定的7种土地之外,其余土地的供应都下放给区政府审批,以简化审批流程,加快城市更新领域工作进展,加大土地供应,缓解深圳楼市供需矛盾。
房地产市场短期看政策,长期看供应。随着更多的宅地供应、更多的人才房土地、更多的限价地块的出让,深圳楼市的缓和或将真正到来。
标签: 深圳房价
您可能也感兴趣:
今日热点
为您推荐
湖南道县再次部署夏季森林火灾防御工作 确保森林生态资源安全
2022年广东试点建设公益林示范区29个累计投入7700万元
四川省林草局:推进全省林长制信息系统建设 研究总体方案
排行
精彩推送
- 二维码概念股7月26日整体上涨2.46%:领涨股为中科金财 领跌...
- 认证服务概念共有几支个股?7月26日涨幅较大的个股是科蓝软件...
- 饮料概念共有多少支个股?7月26日涨幅较大的个股是英联股份、...
- 美亚柏科2022年第一季度营业总收入是多少?美亚柏科3日内股价...
- 数码视讯7月26日领涨 南威软件、神州数码和中科曙光等跟涨
- 房地产销售概念7月26日上涨4.51%:涨幅较大的股票是三湘印象...
- 钽铌板块7月26日晚间复盘报涨:中钨高新领涨 国际实业、全新...
- 征信概念共有多少支个股?广联达7日内股价下跌0.63%
- 硬胶囊概念共有几支个股?7月26日涨幅较大的个股是ST顺利、仙...
- NFC概念概念共有多少支个股?新开普5日内股价下跌1.72%
- 托育服务板块7月26日晚间复盘报涨:豆神教育领涨 鸿合科技、...
- 乾景园林2022年第一季度营业总收入是多少?乾景园林7日内股价...
- 【环球热闻】“三同三保障”赋能经济高质量发展
- 天天观天下!“三同三保障”赋能经济高质量发展
- 【环球报资讯】今年6月全国共查处违反中央八项规定精神问题9531起
- 世界播报:今年6月全国共查处违反中央八项规定精神问题9531起
- 广东东莞:切实履行巡林责任 全面提升林长巡林履职成效
- 湖南道县再次部署夏季森林火灾防御工作 确保森林生态资源安全
- 2022年广东试点建设公益林示范区29个累计投入7700万元
- 四川省林草局:推进全省林长制信息系统建设 研究总体方案
- 压茬推进 河南省发布林长制基层建设行动方案
- 聚焦:违反职业健康检查规定的经济性裁员违法
- 世界快资讯:中国制造业增加值占全球比重近三成
- 头条:央企控股上市公司“提质”方案出台两个月:60起并购助...
- 全球百事通!中国依然是外商最佳投资选择地
- 快讯:我国制造业增加值占全球比重提升至近30%
- 当前短讯!违反职业健康检查规定的经济性裁员违法
- 焦点精选!我国持续保持第一制造大国地位
- 全球速讯:我国制造业增加值占全球比重提升至近30%
- 【环球播资讯】我国持续保持第一制造大国地位
- 快看:央企控股上市公司“提质”方案出台两个月:60起并购助...
- 每日时讯!中国制造业增加值占全球比重近三成
- 视点!工业和信息化部:外商对华投资步伐并没有放慢
- 中国业务型CDP白皮书 | 爱分析报告
- 全球速看:兴银聚丰债券最新净值涨幅达0.02%,该基金2020年利...
- 全球快播:7月25日中融恒安纯债债券A买的人多吗?基金2021年...
- 【天天速看料】7月25日鹏华丰庆债券近1月来表现如何?基金202...
- 全球资讯:工业和信息化部:外商对华投资步伐并没有放慢
- 天天播报:7月25日华富中证5年恒定久期国开债指数C最新净值是...
- 天天热点!7月25日富荣福锦混合C基金怎么样?该基金分红负债...
- 【天天播资讯】工信部答中国网记者:实打实的举措支持服务型...
- 天天快播:中国质量万里行专家委员会在京成立
- 简讯:工信部答中国网记者:实打实的举措支持服务型制造创新发展
- 全球今日报丨国资委召开提高央企控股上市公司质量工作推进会...
- 世界报道:国资委召开提高央企控股上市公司质量工作推进会 要...
- 世界新消息丨中国质量万里行专家委员会在京成立
- 环球今日报丨工信部:将加快“十四五”工信领域重大工程和行...
- 环球即时:国资委召开提高央企控股上市公司质量工作推进会
- 天天资讯:国资委召开提高央企控股上市公司质量工作推进会
- 天天动态:工业和信息化部:加强服务型制造研究院建设 培育发...
- 环球热点评!工信部:将加快“十四五”工信领域重大工程和行...
- 全球热推荐:工业和信息化部:加强服务型制造研究院建设 培...
- 明月镜片亮相2022 视觉健康盛会 聚焦儿童青少年近视防控
- 环球观速讯丨我国人工智能核心产业规模超4000亿元,企业数量...
- 当前焦点!7月25日景顺长城支柱产业混合基金成立以来涨了多少...
- 天天播报:创金合信新能源汽车股票C近1月来在同类基金中排524...
- 天天精选!长安泓源纯债债券A基金赚钱吗?2022年第二季度基金...
- 全球速看:兴银高端制造混合A基金2021年第三季度表现如何?近...
- 世界观热点:7月25日国联安鑫汇混合A近3月来表现优秀,基金20...
- 全球速看:国资委推动国资央企投身云体系建设
- 世界球精选!制造业增加值占全球比重近30% 我国制造业综合实...
- 快资讯丨工信部答贝壳财经记者:我国产业科技创新水平和能力...
- 世界热点评!最新!阿里巴巴合伙人变动,蚂蚁集团管理层撤出...
- 环球微速讯:全球首个自组织激光器问世!具备自主配置能力,...
- 【速看料】法国:敞门开空调拟被处罚超5000元,酒水加冰块需...
- 【世界热闻】直播间使用音乐要付版权费!付费义务主体为使用...
- 天天新动态:工信部:外商对华投资没有放慢,我国依然是外商...
- 全球观点:7月25日交银增利债券C累计净值为1.8066元
- 世界今日报丨财政部:截至6月末全国地方政府债务余额347503亿元
- 全球百事通!7月8日泰达宏利鑫利债券C一年来收益2.45%,该基...
- 热议:40度高温来袭,碳中和势在必行!
- 聚焦:国资委推动国资央企投身云体系建设
- 焦点快播:7月25日永赢淳利债券近三月以来涨了多少?2021年第...
- 精彩看点:工信部答贝壳财经记者:我国产业科技创新水平和能...
- 头条焦点:工信部:外商对华投资没有放慢,我国依然是外商最...
- 焦点热议:制造业增加值占全球比重近30% 我国制造业综合实力...
- 全球信息:财政部:截至6月末全国地方政府债务余额347503亿元
- 环球新动态:蜂巢恒利债券A买的人多吗?基金前端申购费是多少?
- 世界看点:7月25日国泰致远优势混合累计净值为1.3880元,基金...
- 房地产开发板块7月25日盘后报涨:皇庭国际领涨 大港股份、阳...
- 物流板块7月25日盘后报涨:飞马国际领涨 德邦股份、浙商中拓...
- 汽车零部件概念7月25日报跌:斯莱克领跌 广东鸿图、祥鑫科技...
- 退市警示板块7月25日盘后报涨:大港股份领涨 永安林业、ST金...
- 耐火材料概念共有多少支个股?中光防雷3日内股价下跌1.99%
- 地产开发板块7月25日盘后报涨:阳光城领涨 世荣兆业、信达地...
- 荧光PCR检测概念共有多少支个股?科前生物5日内股价下跌3.23%
- 检测试剂板块7月25日盘后报涨:博晖创新领涨 透景生命、海特...
- 氟板块7月25日盘后报跌:泛亚微透领跌 氯碱化工、深圳新星和...
- 粤港澳自贸区概念股7月25日整体上涨0.07%:领涨股为阳光城 ...
- 洗碗机概念股7月25日涨跌幅最高的是汉宇集团 汉宇集团5日内...
- 动物疫苗板块7月25日盘后报涨:博晖创新领涨 康华生物、普莱...
- 全球微速讯:央行今日进行50亿元7天期逆回购操作 当日实现净...
- 焦点热讯:两巨头官宣深度合作!科大讯飞携手比亚迪,将智能语...
- 世界热文:央行今日进行50亿元7天期逆回购操作 当日实现净回...
- 天天观焦点:警戒级别升至5级!日本樱岛火山喷发,火山石飞出...
- 世界热点评!发改委:下达污染治理和节能减碳专项2022年第二...
- 观点:发改委:下达污染治理和节能减碳专项2022年第二批中央...
- 十四五期间 广西将构建森林康养产业发展新格局
- 河南:94个林业灾后恢复重建项目已全部开工
- 焦点滚动:最高法重磅发文,严惩金融领域犯罪!特大期货市场操...
今日要闻
- NFC概念概念共有多少支个股?新开普5日内股价下跌1.72%
- 托育服务板块7月26日晚间复盘报涨:豆神教育领涨 鸿合科技、华媒控股等跟涨
- 乾景园林2022年第一季度营业总收入是多少?乾景园林7日内股价上涨2.52%
- 粤港澳自贸区概念股7月25日整体上涨0.07%:领涨股为阳光城 领跌股为东旭蓝天
- 洗碗机概念股7月25日涨跌幅最高的是汉宇集团 汉宇集团5日内股价上涨9.25%
- 动物疫苗板块7月25日盘后报涨:博晖创新领涨 康华生物、普莱柯和明德生物等跟涨
- 沪警示板概念7月22日整体上涨0.17%:领涨股为ST辅仁 领跌股为贵人鸟
- 康泰医学2022年第一季度营业总收入是多少?产业园概念7月22日涨幅较大的股票是露笑科技
- 闻泰科技2022年第一季度营业总收入是多少?OX概念共有多少支个股?
- 创元科技2022年第一季度营收是多少?中芯国际概念概念股7月21日盘后涨 安集科技领涨