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买卖房屋常见的付款方式有哪些?提前还贷合适吗?

从实际情况来看,目前买卖房屋,比较常见的付款方式有五种。就包括定金 全部房款、定金 首付 贷款、定金 首付 第二期房款、定金 首付 银行贷款 尾款、定金 首付 第二期房款 尾款。法律对采取何种付款方式并无限制,所以很多时候需要当事人协商约定。

目前在房地产买卖合同中,通常有以下五种付款方式:

一、定金 全部房款

先预付一部分定金,然后在签署房地产买卖合同当天或之后某一天,支付全部房款。

优点:几乎没有,适合于资金比较多而且不在乎交易安全的买房人。

缺点:一次性支付全部房款后,所有对交易安全的希望将全部寄托在出售方(开发商)的道德自律上,难以对其进行有效制约。

这种情况一般出现在期房预售中。如果买房人不需贷款而选择用自有资金付款,开发商往往鼓动买房人在签订期房预售合同时一次性支付全部房款,因为这样对开发商来说能尽快回笼资金,实现流动开发,这是出售方(开发商)最乐意选择的付款方式。

二、 定金 首付 贷款

先预付一部分定金,在签订房地产买卖合同当天或之后某一天,支付首期付款(一般占全部房款的三成以上),余款通过银行贷款支付。首付的成数视银行的要求而变化,比如期房,一般首付三成即可,如是二手房,一般则要求首付三成以上(视房龄、贷款人状况、银行政策而不同)。

优点:将房款分次支付,可在一定程度上保障资金安全。对出售方(开发商)而言,由于大部分房款有银行贷款作为保障,而不用担心买房人无能力支付第二期房款。

缺点:银行贷款容易受到贷款政策和贷款人信用状况等因素影响而导致不能贷款或不能足额贷款,在这种情况下,申请贷款额度与实际贷款额度的差额需要买房人用自有资金补足,否则可能会对出卖方构成违约。因此,在申请贷款时应与信贷员仔细磋商,以避免贷款风险。

三、定金 首付 第二期房款

先预付一部分定金,在签订房地产买卖合同当天或之后某一天,支付首期付款(首付多少可任意约定),同时约定第二期房款的支付时间,第二期房款以买房人自有资金支付。

优点:首付可以自由约定,但一般出售方仍然要求不低于三成。将房款分期支付,可在一定程度上规避买方的风险。

缺点:全部以自有资金付款,对自有资金要求较高。

四、定金 首付 银行贷款 尾款

与第二种不同的是,第二种一般贷足贷款,比如首付三成,贷款七成,而这种方式首付三成,贷款本可贷七成,实际只贷六成,余下一成在交房时付。或者首付三成,贷款申请七成,但银行只批准六成,余下一成用自有资金支付。

优点:将房款分成三个阶段支付,比较能确保资金的安全性。

缺点:对出售方而言,拉长了回笼资金的时间,因而在卖方强势的市场条件下,难以得到出售方的同意。

五、定金 首付 第二期房款 尾款

由于不需要银行贷款,因此首付的成数可经双方自行约定,第二期房款支付的时间和尾款也可经双方自行约定。

优点和缺点同第四种。

综合分析来看,对买方而言,最能确保资金安全的是第四、第五种,风险最大的是第一种,折衷方案是第三、第四种。对卖方而言,则刚好相反。在期房买卖中,开发商一般会对不贷款的客户要求以第一种方式付款,但付款方式都是可以协商的,买期房也可以要求采用第四种或第五种,这取决于与开发商如何谈判。在房产市场供不应求的情况下,“谈判”往往意味着“买方妥协”,但在房产市场供求平衡或供过于求的情况下,买方还是能通过谈判保障房款的安全,毕竟,开发商也想回笼资金,如果因此而造成交易不成,同样是开发商所不愿意看到的事。

买房,购房者取得了房屋的所有权,自然需要按照约定好的价格,支付房屋对应的加金。由于购房款一般都比较大,于是在付款方式上面,就有多种情况。有些时候是一次性支付全款,而更多家庭在买房的时候,其实都是分批次来支付的,比如双方协商好的时候给定金,而交付房屋后支付一部分,办理完过户手续再支付最后的尾款。至于采取怎样的付款方式,当事人可以协商确定。

房子提前还款利息的算法是按照等额本息来还或者是按照等金的本息来还,一般等额本息就是先算剩余本金的利息,然后再收本金;而对于等金的利息一般就本金不变,而利息就随着剩下的本金减少而减少。

六、房子提前还款利息怎么算?

1、根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种等额本息和等额本金两种方式。

等额本息计算公式。计算原则:银行从每月月供款中,先收剩余本金利息,后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供总额保持不变。

2、等额本金计算公式:每月还款额=每月本金 每月本息

每月本金=本金/还款月数

每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率

计算原则:每月归还的本金额始终不变,利息会随剩余本金的减少而减少。

3、提前还贷的条件:

(1)、借款人想提前还贷,必须是在还款半年以上、甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请,银行接到借款人提前还贷申请后要审批,所以一般需要一个月左右的时间。此外,各家银行对于提前还贷的要求也有所不同,比如有的银行规定提前还贷要是1万元的整数倍,有的银行需要收取一定数额的违约金等。

(2)、借款人如果要提前还贷,一般要在电话或书面申请后,携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人,在银行计算出剩余贷款额后,存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主,好还要找专业的担保机构来做委托公证,以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主的风险。

(3)、如果结清贷款的话,一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带房产证,结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。

提前还款情况包括三种:提前部分还款贷款期限不变、提前还款部分还款缩短贷款期限以及提前全部还款。

1、如果是提前全部还款,就不再算以后的房贷利息,只计算提前还款日到之前的房贷利息。

2、如果是提前部分还款贷款期限不变,所要还的本金就更少了,从而每月的利息也要重新计算,利息会减少。

3、如果是提前部分还款缩短贷款期限,贷款时间会缩短,所要还的利息也会相对减少。

4、农业银行不满一年提前还款的,以本金×月利率收取,贷款一年后,不会收取违约金。

综合上面所说的,房子的贷款是可以进行提前还的,但是就必须要符合条件,提前还款一般利息就会越少,但对于该怎么算就要看业主是选择的什么方式,方式不同所计算的条款就会不一样,所以,在还款之前多咨询一下,这样才能更好的处理。