自如扩张的水与火：并购房源、房东维权

近期，国内长租公寓市场风波不断，蛋壳公寓暴雷事件持续发酵，巨头自如的处境也十分微妙。

11月30日，自如就经历了冰火两重天。作为行业老大，自如自称手握100万房源，如今仍在加速扩张。当日正式宣布并购旗下拥有5000间房源的贝客青年精品公寓(以下简称“贝客“)。但在同日，多家媒体曝出，因单方面解约, 北京自如总部遭众多房东上门维权。自如随即发布回应，但网友并不买账，称自如是“霸王条款“，还“两头吃”，房东降租，但租客涨租。

扩张、维权同时上演 自如回应网友不买账

据了解，自如收购的贝客公寓隶属于江苏贝客邦生活服务有限公司，成立于2013年，法定代表人为魏子石，实缴资本2603万元。贝客青年精品公寓在全国拥有31个项目，主要为集中式白领公寓，合计房源5000余间，分布在北京、上海、南京、苏州等地。

此时自如通过并购贝客，可以以较低的价格收入房源，扩大市场规模，并非坏事。但问题在于，新房源收购、管理都需要较大现金流，在疫情冲击下，自如即便再不差钱也会受影响。

贝壳研究院数据显示，疫情期间自如管理的100万间房源，受疫情影响平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元。

在此背景下，自如近期频繁曝出违约停租、要求房东降租等事件。11月3日的“业主维权”视频内容显示，自如业主称，从6月份起自如就开始电话骚扰、短信轮番骚扰，求房东要么降租，要么解约。还业主表示，自如单方面要求业主解约，还要求业主赔偿前期高额的装修费。

针对业主诉求，自如方面已经做出了回应，称回应称所有遭受解约影响的租客都会友好协商，对于符合合同支持的业主，将会赔付违约金。自如表示，对于解约的业主，自如将根据合同约定，赔偿业主两个月房租，终止合作关系。合同条款中涉及的装修成本折旧费用，如果金额高于两个月房租，按最高两个月房租进行结算。

但业主对上述回应并不买账。有网友指出，“说是赔偿两月违约金，但还是让房东支付装修折旧费，最后两项抵扣，他们一毛钱不出。自如违法成本怎么这么低呢?”

另一位网友表示，自方面违约，还要从违约金中扣除“装修“，使业主无法获得赔偿，最后还拿个别业主的个别诉求企图把矛盾转移到业主身上。

不仅是业务被“坑”。多名网友称，自如是“两头吃“，对房东解约、降租，但租客涨价。“对房东降价，对租客涨价，自如蛋壳都是这个套路。”，“疫情最严重的时候续租，涨了200。”11月初，新浪科技也报道称，多名租客遭遇自如强制解约，甚至直接被管家赶出家门。

有业内人士表示，之所以跟房东单方面解约、租户涨价，可能由于自如前期囤房、甚至高价囤房过多，疫情下入住率不足，难以支付房东的房租，资金回笼难度大。而收购新房源，需要更多资金。

扩张也离不开租金贷 被投诉“诱导贷款”

从收购贝客这一行为上看，自如的资金链情况应该还能维持，但作为长租公寓企业的标配，自如也涉及到租金贷问题。

众所周知，蛋壳公寓的倒下，很大程度上是依靠“租金贷”模式盲目扩张。根据蛋壳公寓招股书，其租客使用租金贷的比例高达91%，去年底将至65%，但仍远超过监管部门划定的30%红线。

这种模式，一度为蛋壳公寓的发展提供了充足的资金，用以规模扩张、收储房源、维持团队运营，而租客则分期向金融机构偿还租房贷款。但这种模式风险暗藏，遇到疫情、出租率不足等问题，企业就可能遭遇资金链断裂。

但自如官方曾数次声明，其租金贷比例低于监管要求的30%。不过，自如并未对外披露真实的数据。

但从投诉帖上看，自如对租金贷也很重视。在新浪“黑猫投诉”上和聚投诉上，多名用户投诉

自如管家以“海燕计划应届生分期免息，0押金，服务费七折等诱导消费，没提及任何有关贷款行为。”而在退租之后，自如又要求租户以违约金名义补交押金。

根据投诉帖，可以发现“海燕计划“是自如推出的，专门针对应届毕业生的租金贷项目。

海燕计划宣传“使用分期付款可享0首付”，自如分期息费全免，使用京东白条、自如分期等方式缴纳租金享受0押金。但根据投诉人提供的扣款信息，在退租时，租户需要交纳租金、服务费、违约金、历史生活费等各类费用。但此前监管已三令五申，不得在贷款业务中收取高额服务费，推高综合借款成本。

根据自媒体新经济IPO测算，自如租金贷的利率最高15.8%，超过最高法民间借贷利率的保护上限，即LPR的四倍。

目前，自如还未针对其中租金贷的利率问题在做出回应，但明显的是，通过租金贷，自如等长租公寓企业可以实现资金回笼和快速扩张的目的，但一定程度上形成了资金池，放大了杠杆，风险却转移给了金融机构和租客。

长租公寓亏损魔咒 自如扩张能“自如”吗?

众所周知，国内长租公寓的模式几乎都是“二房东”，即从房主手中租房子，然后装修后再租给租客。在这种模式下，获客成本、装修投入、后期的服务投入均需要高额资金成本，但收入来源只有所谓的租金“差价。

但目前，长租公寓行业普遍亏损，原因是需要大量现金流拿新房、装修，而出租率又受疫情等因素影响导致下滑。以蛋壳公寓为例，2020年一季度，蛋壳公寓入住率75.6%，比上年末的76.7%下降1个百分点，但较去年二季度的89%大幅下滑。蛋壳公寓一季度净亏损12.344亿元，亏损扩大逾50%;经调整净亏损为9.789亿元，亏损扩大逾20%。

自如的盈利情况并未公开，但在青客、蛋壳先后上市时，自如曾表示暂无上市计划。

但今年受疫情冲击，很多长租公寓都面临更高的空置率，资金回笼更加困难。从自如的情况来看，采取租户涨价、房东降价或解约的行为，也在于此。

目前，长租市场显然没有恢复到疫情之前的水平，自如等长租公寓品牌面临的资金和运营方面压力依旧不小。在此时背着房东租客两头“骂名”加速扩张的自如，可以说并不“自如”。

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