深圳严防长租公寓“爆雷” 或掀全国整治潮

长租公寓企业接二连三的“爆雷”，让监管层再出重拳。

11月17日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》(以下简称《紧急通知》)，重点提出了7方面具体要求，以切实规范住房租赁企业经营行为。尤其强调租金收取方式不得“高进低出”“长收短付”，同时不得诱导租客使用“租金贷”。

深圳市住房和建设局表示，今年以来，叠加疫情影响，国内长租公寓“爆雷”事件频发。出台《紧急通知》，对有关法律法规规定住房租赁企业不得实施的经营行为予以进一步明确，引导住房租赁企业规范经营，有利于做好住房租赁领域风险防控，保障住房租赁当事人合法权益。

多位业内人士指出，针对长租公寓“爆雷”问题，深圳、杭州等多地出台政策，深圳此举进一步加快政策落地，对后续全国各地的监管工作有启发意义。

据《中国经济周刊》报道，最近，长租公寓行业老大自如也陷入了“违约门”。

自如是2011年链家孵化出的长租公寓项目，也是国内长租公寓行业的领头羊。近日，有不少自如的房东接到了要么“自愿”降低房租，要么提前解约退租的“二选一”通知，理由是“受疫情影响巨大，希望房东与自如共渡难关”。

去年年底，张先生与自如签订了为期五年的《资产管理服务合同》，三居室月租金为8500元，第一年免租期为两个月，之后每年一个月免租。今年7、8月份，张先生陆续接到多个自如工作人员的电话，希望他能降租20%，否则公司会考虑与他提前解约。

张先生表示，自如工作人员自称要求降房租的原因是受疫情影响，对此，他是能理解的。但是，张先生不能接受的是，他的邻居在与他房子的租客聊天中发现，自如并没有给租客们降房租。这意味着降下来的租金都是给自如的，对此，张先生就很难接受了。

于是，张先生反馈给自如说，他选择接受自如提出的提前解约方案。但万万没想到的是，虽然自如同意按照合同赔付张先生两个月租金作为违约金，但自如要求张先生赔付他们近4万元的装修款。这意味着虽然自如是提出提前解约的违约方，但张先生还要倒赔对方两万多元。

记者在张先生的业主微信群中发现，和张先生有类似经历的业主还有不少，而近期长租公寓的维权案件也确实有所增多。

长租公寓面临的困境究竟是什么原因造成的?

房地产分析师 张大伟：

这一类型的房屋或者这种租赁行为，严格来说并不叫长租公寓，业内其实把它定义为“二房东模式”。因为长租公寓其实是政府鼓励的一类公寓，它指的是开发商，也就是大资产拥有者，将手中的闲置资产从过去的出让转卖变成出租。如果资产拥有者直接出租，不会出现所谓的市场经常看到的跑路之类的。但现在这一类型的租赁企业，为什么会很多的跑路，核心原因是它不是资产拥有者，它只是转租方，转租方的经营模式，业内来说就叫二房东模式。

二房东模式挣的钱来源于两部分：一部分是租金的差价，另外一部分是租金错配带来的时间差。简单来说，就是租户租房子的时候，会按照3个月或者6个月，有些甚至一年给予这些中介机构租金，但是这些中介机构从业主手里面租下房子的时候，一般只给一个月按月支付租金，所以这就出现了短则3个月、长则11个月的这么一个租金错配周期，这就带来了一个资金池。如果说正常正规经营的企业，它赚的都是租赁的上下游的租金差，这样哪怕是出现一些市场的波动，带来的影响都不会很大，因为他们的规模不会无限制的扩张。

但是现在有些上市公司，更多的是挪用了这部分几个月到十几个月的租户给予这些平台的租金，用作再重新的收租，有一些极端的中小二房东租赁企业，甚至会高租低付，就是以更高的租金从业主手里面兑下房源，但用更便宜的价格转租出去，目的其实就是为了赚取资金池，而不是为了赚取差价了。所以这个带来的影响就是我们现在市场上看到的：这部分资金本来应该给予业主，没有给，而是另外又去囤积房源了，一旦这些房源空置或者说这些资金用作其他用途，不能回笼的话，就出现了业主收不到租金，但是租户其实已经是支付了这个租金了，这就出现了资金链断裂爆雷的这么一个现象。

记者在调查中也发现，不仅北京，广州、上海、杭州、武汉等地也都有媒体报道因为自如“解约”而引发的与业主和租户的纠纷事件。而在黑猫投诉等网络投诉平台和各地房东论坛上，自如等长租公寓要求房东减租和赔装修款而引发的投诉，数量也不在少数。目前，长租公寓方违约的理由往往是疫情这个“不可抗力”的因素。

把违约怪罪到疫情上，这个理由成立吗?

房地产分析师 张大伟：

这个不成立，因为疫情并没有影响到市场的真实正常的居住。如果说在今年年初二月份左右的话还可以说有一定的影响，但是后期其实完全就是经营风险了。因为从来没有任何人能保证租金肯定会上涨，这是一个市场经营行为。但这些二房东的行为已经是投资行为了，不存在租金跌了，就要业主承担的理由。所以从这一点来看的话，其实还是这些企业在过去几年过于激进的承租，或者说对于租金过于乐观，兑下了很多的租赁房源，造成了自己的经营风险。所以说一方面政府应该监管资金池的使用，另外一方面对于这种所谓的中介机构利用小业主对于法律的不掌握，对于市场的不了解，来施压要求退租等等，这个是不合理的，也违背了合同法。

眼下业主或者租户应该怎么办呢?

房地产分析师 张大伟：

这就是问题所在。在当前限购的背景下，很多小业主可能只有一套房子出租，一套房子自住，那这种情况下，小业主其实是没有精力来照管这些法律上面的事。我觉得还是应该政府部门作更多的法律规范，要求这些大机构不能利用自己的市场地位来“一房多吃”、“上下游均吃”，这是完全违背市场公平原则的，所以政府应该做更多的事。因为不论是租户还是小业主，其实在这个租赁行为里面都属于弱势群体，都没有定价权，定价权现在逐渐的已经掌握在了这些所谓的机构手里，动辄几十万套房，他们掌握了定价权其实是不太合理的，对市场来说也会有比较大的负面的作用。

目前来看长租公寓的运营模式还能不能坚持下去?

房地产分析师 张大伟：

我觉得这种模式有先天的商业伦理方面的问题，政府应该有监管，最简单的监管就是监管它的资金池不允许租金错配，这样的话就不可能跑路，如果只要不跑路的话，其他任何的市场风险对于市场来说影响有限。另外对于一些大机构，政府应该明令要求他们按照合同执行，不允许利用自己的市场地位施压获得一些超额的利润。核心来看的话，对于房屋租赁行为，现在政府的确是不像房屋买卖行为那么用心的调控。国家也提到过租售并举、租购同权等等，现在来看远远还没有做到，还是需要地方政府更多的出台一些法律法规条文。

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