《民法典》即将生效 房屋租赁有四大变化

我国第一部以“法典”命名的法律——《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)将于2021年1月1日生效实施，现行《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《婚姻法》、《继承法》等单行法随之被废止。《民法典》在整合这些单行法的基础上，结合我国司法实务对原有单行法部分内容进行了删减、修改和增加，使其更能反映中国特色、实践特色和时代特色。《民法典》对房屋租赁部分的规定也凸显出四大新变化。

从《民法典》房屋租赁部分相关规定整体来看，其对承租人居住权的保护更为有利，当然同时也兼顾了出租人的权益。本文将立足于承租人的权益角度，对《民法典》关于房屋租赁新规定的四大变化进行理性、客观的简述。

一、承租人注意啦!在选租房屋时，坚决不租设有居住权的房子

居住权是《民法典》新增的一项用益物权，它是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权一般是依遗嘱、遗赠，亦或是合同约定，并经房屋登记机关登记之后设立。居住人有权按照遗嘱、遗赠协议或者合同约定占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。

《民法典》的最新规定，在设立居住权时如果没有特别约定，被设立居住权的房屋是不得出租的。比如老李临终前念于兄弟之情，在自己所有的一套房屋上给其无车无房生活非常窘迫的堂弟李四，以遗嘱的方式设立了居住权。在老李逝世后，老李的儿子小李虽然是该房屋的合法继承人，成为了该房屋的所有权人，但其却不能违背其先父意愿将该房出租给他人，只能让其堂叔李四居住，即使小李以所有权人名义与他人签订了房屋租赁合同，该合同也应当视为无效。

由此可见，对于承租人来讲，已设立居住权的房屋就是个不可触碰的雷区，选租房屋时应当避让。对于出租人或者房屋所有人来讲，恢复房屋设立居住权之前的权利，只能待设立的居住权消灭后(房屋灭失、约定的居住权期限届满、居住权人死亡等)才可实现。

承租人风险提示：租房过程中一定要要求出租人在《房屋租赁合同》中注明：“本合同所出租房屋未设立居住权，且在该房屋租赁期间也不得新设居住权。否则出租人构成违约，应向承租人承担违约责任。”

《民法典》新规：

第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

二、在“二房东”手中租的房子，原出租人知情后未在6个月内提出异议，承租权成立

老李在2020年3月份，把自己的一套房子租给了小张，租期两年，并且二人的《房屋租赁合同》中明确约定：“未经出租人书面同意，不得转租。”5月份小张因工作发生变动，继续住在该房上班很不方便，于是将该房转租给了小宋，且房租要比自己给老李的房租高出五百元。5月31日该小区供水管道检修，要求必须业主到场确认，老李从小宋处得知小张已经将该房屋转租给了小宋，但老李并没有说什么，只是把房屋里边看了下，给物业工作人员签完检修确认表后就走了。

按照《民法典》的规定，出租人是有6个月的转租异议期的 ，按照《民法典》的规定，出租人是有6个月的转租异议期的，在5月31日后的六个月内如果老李提出转租异议，是有依据撤销小张和小宋的租赁合同的。但如果老李在5月31日后的六个月之内没有提出转租异议，即视为其同意转租;自此之后，在其与小张的合同租赁期间之内，老李再无以转租为由提出异议的权利，这也是基于保护房屋租赁关系的稳定性考虑，对于承租人的承租权给予了适当的保护。

承租人风险提示：在租房过程中一定要要求出租人在《房屋租赁合同》中载明：“该房系出租人所有，出租人有完全的处分权。”或载明“出租人对该房屋具有占有、使用、出租的权利。”并查验产权证书或者可转租的合同约定及其他与出租人出租权相关联材料。

《民法典》新规：

第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

三、非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同

承租人所租房屋因产权争议，或者出租人因其他纠纷发生诉讼，导致该房屋被查封、拍卖等严重影响承租人实现承租权利时，承租人有权单方面解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任。如果此时不给承租人解除权，承租人退房即违约，继续租用又无法实现租赁用途的目的，其合法权益会出现保障“缺位”的情况。因此《民法典》的新规恰恰填补了这一“空位”，使得承租人的权利多了一项保障。

承租人风险提示：在承租人发现所承租房屋出现权属争议或者其他涉诉纠纷时，尽量多的留存证据，并及时与出租人沟通合同解除事宜。

《民法典》新规：

第七百二十四条，有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;(二)租赁物权属有争议;(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

四、房屋租赁合同到期后，承租人在同等条件下有优先承租权

对于很多租房客来讲，搬家是一件非常头大的事情，在没有特殊情况下，租房客们一般都不会轻易搬家的，处罚对现住条件不特别不满意。但是在很多情况下，房屋租期一到，租不租的，除了承租人自己的意愿外，更多的还得看房东是否愿意继续出租你;如果房东不愿意租给你了，即使你自己想继续租，也会被房东赶走。但在《民法典》实施后，该情况将被终结。《民法典》明确规定了承租人的优先承租权。

优先承租权是有前提条件的，即同等条件下才享有优先承租权。如果房屋租期到期后，房东提出的房租价格与先前房租价格相差较大，且有人承租的，承租人想实现优先承租权就必须以该价格承租，否则失去优先承租权。

承租人风险提示：承租人在与出租人签订《房屋租赁合同》时，应当在合同中列明：“租期届满后，承租人有优先承租权。”且同时约定好合理的租金和续租条件。

《民法典》新规：

第七百三十四条，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

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