“三道红线”需要企业重新审视自己

在房地产资管新规三条红线推出之后，融资环境随之收紧，面对行业变局，房企开始思考新的策略，改变自己的运营逻辑，来适应新的环境。

在“新秩序·新生活·新未来——2020年(第四届)华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”上，有嘉宾表示，三道红线对企业来说其实是一件好事，因为这项政策给了企业一个明确的预期管理，可以让企业提前对风险控制。有很多房企开始了自我业务优化，相对于金融杠杆，未来房地产企业应更多利用经营杠杆，通过提高运营能力和品牌溢价实现核心竞争力。对于很多企业来说，三道红线增加了更多机遇，给了房企间更多的合作机会。

“三道红线”需要企业重新审视自己

今年下半年，三道红线令房企融资面临新的监管和规范，在新的市场格局下，企业开始认真思考自身，以及身处的环境，努力适应新的改变。

在主题为《房地产投融资面临的风险与机遇》的圆桌论坛上，中南建设董秘梁洁表示，三道红线的提出给行业带来更多机遇，房地产行业面临的挑战更多来自于自身，在房地产市场进入平台阶段，房价不再快速上涨，市场容错空间在减少。房价快速上涨时期，企业只要敢于融资增加土地储备就可以实现增长，投资失误、产品差、运营效率低等问题很容易被掩盖，市场对企业真实经营能力的要求不高。“三道红线”下，企业简单融资受到更多约束，经营能力的差别更容易显现，优秀企业有机会获得更多发展空间。

中国人民大学商学院教授、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大也表示，房地产投融资的规模大、周期长，是房地产行业和房地产企业最关键的一个环节。在三道红线之下，中国房地产投融资面临了一些风险，同时也有一些发展的新机遇。从企业现在的表现来看，房地产市场的风险已经被控制在一定范围内，市场不必有过度的担心。

梁洁还表示，三道红线监管的是有息负债增长，真正的股权融资国家并没有限制，国家强调“房住不炒”，最后的落脚点是要房地产平稳、健康发展。行业还有很大发展空间，能持续提供好回报率资产的企业不愁投融资机会。

对于三道红线的解读，潍坊银行投资总监兼投资银行事业部总经理章延文分析，房地产作为一个高速增长的行业，为中国经济做出了非常大的贡献，但同时也要看到，行业积累了一定的风险。房地产金融化越来越严重，目前监管的指向也是在去金融化，希望住房恢复正常的消费产品属性。未来的“十四五规划”里面也提到，要不断实现人民对美好生活的向往，这一定是包括房地产行业的。从目前来看，房地产行业仍然是不可替代的，需要更多的关注住宅的舒适性，社区品质等方面。

章延文进一步指出，围绕房地产行业，已经有了一个非常大的金融生态，总体来看，房地产和金融是相互促进的，金融离不开实体，房地产业的发展也需要金融的支持。三道红线的提出并不是打击房地产，而是针对房地产行业负债率过高的现象，要控制负债率的快速提升，防控房地产行业风险的发生。

力高地产控股集团副总裁梁婉婵也谈到，疫情之后，房地产行业是所有行业里复工复产最快的行业之一。三道红线对企业来说其实是一件好事，因为这项政策提前给了企业一个明确的预期管理，企业负债管理的判断标准更清晰了，尤其是后续出台的三张表，很多详细的标准和范畴都比较明确了，很好的提醒了房企把风险控制在可控的程度，未来房企对负债管理的确定性会更强。

2020年房地产形势发生改变

今年年初的疫情，打乱了国人的节奏，房地产市场也受到冲击，幸运的是，后疫情时代，房地产市场得以快速恢复，并为国民经济复苏做出了重要贡献。

对于今年的房地产市场，梁洁表示，房地产行业年初受到疫情的影响，但是基本面没变，随着国家宏观调节力度加大，疫情得到控制，行业二、三季度实现了快速增长，中国经济能够很快恢复，房地产行业贡献良多。

建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖也提到，以金融从业者的角度观察，今年的房地产融资市场其实没那么差。从2014年至今已有30余家内房企在港上市，今年气氛依然踊跃畅旺，还出现以物管为代表的房地产关联轻资产运营类业务上市风潮，颇受青睐追捧，成为市场新风口，为房企境外上市拓出新路。自2014年首家境内物管企业来港IPO至今，港交所境内物管企业上市家数已经超过同期上市房企数量，融资规模相当可观。此外，今年内房企境外债券市场同样充满活力，发行人意愿强烈，投资者表现欢迎。

曾粤晖指出，房地产行业虽然资金体量和资产规模大，上市企业数量众多，市场关注度也很高，但总体上房企的资本市场估值水平偏低。长远看，行业应有更强烈的创新意识，不仅在产品上主动迭代更新，更要从产业高度升维转型，科技赋能、智慧发展，创造性迎接行业更美好的未来。

“今年房地产市场的融资肯定是在历年里最难的”，优客工场创始人、博士毛大庆在会上表示，三道红线可以和“房住不炒”政策连在一起去看，从“房住不炒”开始，国家已经开始预警房地产行业，尤其是对住宅类的产品被当做金融产品这一现象，国家已经表达了警示和不支持的态度。今年疫情之下，国家在防范金融风险的总体思考下，决策层对房地产这个资金密集行业会更加谨慎。从房企层面来说，企业要考虑到均衡发展和长期发展的问题，这对于传统以销售型为主的房地产行业来说，是一个非常大的挑战。

原财政部科学研究院MPA硕士研究生导师、博士、锦州银行非执行董事吕飞表示，房地产投融资的主体，一个是房地产开发企业，一个是金融机构，在“房住不炒”的大背景下，监管的增强对于企业来说是一个机遇。虽然三道红线是由监管部门提出来的，但这本来就应该是房地产企业在运营过程中的自我风险管理规范。企业经营能力的提升的同时，风险管理能力也是企业健康发展的条件。

市场形势变化，房地产开发商的角色也在转变，当代置业金融资本中心总经理李仿表示，房地产行业时时刻刻都在发生变革，为什么以前要叫房地产开发商，因为需要做总包、设计等多方面的工作，现在市场已经发生了潜移默化的变化，现在总包独立出来了，土地商、开发商分离出来了，今年是房地产市场变革的元年。开发商需要具备资产管理能力，资本的管理才是中国未来房地产行业的发展趋势，将集聚的资本管理好，管理规模才会越来越大。未来具有资产管理能力的企业才能借到钱，这是一个好的趋势。

况伟大也表示，资管在房地产发展中具有非常重要的作用，开发商目前面临经营模式的转变，从原来的土地开发商变成房地产开发商，两者的不同之处在于，土地开发是是为卖房子而开发，房地产开发商是为了经营而开发，将来会增加自持的部分，增加房子的金融属性。

房企改变策略应对挑战

在新的形势下，房地产企业已经做出了积极的改变，抓回款、盘活资产、加强合作，企业开始调整优化自己的业务，以适应新的发展需求。

梁婉婵指出，今年企业都在抓回款，包括对于回款的激励政策都比较到位，这也是政策的引导，让我们更聚焦在经营性现金流方面。同时各家房企都在挖掘自己的内部潜力，包括对手上的商业物业的适当处置，也包括对于尾盘货值的处理，其实都是资产的盘活。今年房企股权合作的动作在增加，百强房企之间、房企和金融机构之间、房企与中小开发商之间，股权合作达到了前所未有的高度。

中奥地产资本运营总经理邓志超也提到了企业合作的增加，他认为，三道红线的约束首先让更多的房企意识到在投资拿地阶段需要互相股权开放与合作的。其次促进了地产企业投融资一体化，在地产投资端而言，在拿地的时候需要考虑到不仅是自有资金回报率，净利润率、投资回报倍数，也要一并考虑到融资计划可行性和金融机构对于该地块具体开发全周期的各种约束和限制。这就需要企业将投资端和融资端不同利益相关者的诉求和约束融合在一起，进行统筹考虑。包括中奥地产在内的优秀房企均在拿地前对金融融资方案是有通盘全周期筹划的，以资金计划为抓手，将融资放还款的前中后端与大运营供销回交付各节点都双向打通交互，从而闭合闭环可控。

企业的传统模式需要变革，吕飞表示，房地产需要多方面的优化，通过高负债、粗放式的经营来扩大规模的模式需要发生改变，如果按照原来的方式来经营，企业迟早会出现问题。新时代下，企业需要精耕细作，进行产业结构的调整和升级换代，才可以在市场拐弯的时候把握好自己的方向。

亿达中国高级副总裁于大海则提到，三道红线是房地产的宏观调控在长期性、常态化方面的表现，房地产企业应该有一松一紧的应对策略。所谓“松”是要在心态上放松，中国房地产市场拥有相对稳定和广阔的发展空间：中国目前和发达国家80%的城镇化率还有较大差距，房地产市场仍将享受城镇化过程中的红利;计划生育放开及人均寿命延长带来家庭结构的调整，使得刚需和改善性需求较为持续稳定;在国内外双循环相互促进，以国内大循环为主的经济格局下，尚难找到一个取代房地产对经济具有广泛拉动作用的支柱产业，我们对中长期市场前景应抱有信心。

于大海指出，所谓“紧”是指在行动上要做好两个储备、两个优化：一是现金储备，即做好防守，面对新冠疫情的冲击和持续宏观调控下，企业没有足够的现金储备很难应对;二是对发展的储备，为进攻做准备，越是在危机时刻越要寻求未来发展的方向和机遇;三是债务优化，通过降规模、降成本，包括股权合作等形式，来进行债务结构调整;四是业务优化，包括业务转型、支出管理、组织流程及对长周期项目的处理等。相对于金融杠杆，未来房地产企业应更多利用经营杠杆，通过提高运营能力和品牌溢价实现核心竞争力。

毛大庆表示，中国的不动产运营现在仍然很难，因为今天中国的综合性商业不动产的回报率和投资回报率还很低，这就需要我们在不断尝试，虽然很艰难，未来会逐渐走上正轨。毛大庆呼吁，未来谈房地产的时候要加上不动产，不动产才能与金融更好的握手，形成强大的闭环，也是房地产真正转型升级的标志。如通过平台、通过金融产品，通过金融体系，让资本流入到优质的不动产里去，是中国必须要完成的课题。

12月1日，由华夏时报主办的“新秩序·新生活·新未来——2020年(第四届)华夏房地产投融资高峰论坛暨金瓴奖颁奖盛典”在北京举行，峰会聚焦房企投融资、人居新生活等多个议题，从多方面深度解析房地产与资本市场的关系，多方思想的碰撞引领企业发展。

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