民法典时代按揭房屋也可以过户了

《民法典》在鼓励交易方面做了很多突破性的新规定，其中买房一族最关注的可能就是《民法典》第406条的规定，按照406条的规定<按揭的房屋也可以办理过户了>，这是一个极大的制度创新，它解决了以往法律规定按揭的房屋必须先把银行的贷款还完才能过户的制度对于按揭房屋交易的限制，当然如果纯粹从法律制度设计的角度去看这么规定还是有很多值得探讨的地方，比如如何去平衡抵押权的保全属性和流通属性最大限度的保护抵押权人利益，比如如果转让合同被认定无效或被撤销那么已办理的抵押如何处理等，但是本文不做专业探讨，仅从买房者的角度来谈谈民法典时代按揭房屋可以过户了对于想买别人已按揭的房屋的人(以下简称买受人)意味着什么，需要注意哪些问题。

《民法典》第406条规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”，这就是原则上规定了按揭房屋可以转让办理过户。

但是对于买受人来说我想至少有以下几个问题需要考虑。

按揭的房屋过户了那剩余的按揭款由谁来偿还，也就是说银行的按揭能否一并过户由买受人直接偿还?如果买受人的信贷资质不符合银行按揭贷款条件怎么办?房屋过户了买受人按期把银行贷款打给出卖人但出卖人不给银行还款怎么办?因为出卖人不按期偿还银行贷款银行要拍卖房屋的有没有办法保护买受人?等等问题，下面我们就顺着事情演进的思路一个一个说。

我们先说银行按揭款能否转贷的问题，这个问题是最最最关键的问题，如果能转贷对于银行、出卖人、买受人当然都是最好的，对于出卖人来说拿钱走人干净利落，对于买受人来说按揭款自己还踏实，对于银行来说你还他还都一样只要能按期足额的还按揭就行了。但是说到这个银行按揭能否转贷的问题，关键就在于银行，其实银行想让每一个贷款的人都按期还款，它也不想大费周折去拍卖你的房子还款，但是银行有银行的审批标准，审核不合格的人银行是不会办理按揭的。

所以对于这个问题，我的看法是，根据《民法典》鼓励交易的原则，银行按揭和房屋一并过户是基本原则。但是对于那些不符合银行按揭条件的买受人银行有权拒绝。

说到这就给大家的第一个提示注意的点，民法典时代一定一定保护好自己的信贷资质，不仅仅是购房以后可能生活的方方面面都会和你的信用挂钩。

说到这我们就可以看到，这其实就是一个转贷的问题，以前就是符合转贷条件银行出于各种考虑都会拒绝转贷拒绝办理过户，但是现在符合转贷条件的银行原则上应当办理。但是如果《民法典》的规定就仅仅是督促银行办理转贷那就太小看这条法律规定的魅力了，他更大的意义在于即使银行不同意转贷，买受人依然可以办理过户。这也是本文想要探讨的一个重点，在银行不同意转贷的情况下作为买受人应注意什么。

首先我们来看新旧制度的对比，以及新旧制度对于买受人的风险点。目前法律规定大家都知道按揭房屋是不能过户的，如果你还特别想买怎么办，只有两个办法，一是把按揭还了，这个不在我们探讨的范围呢，不说。二是先买下来等按揭还完再办理过户，这个是我们要探讨的情形，但是这种情况下对于买受人来说风险是巨大的，风险在于出卖人可能会一房多卖，导致买受人交了钱拿不到房。

回过头我们再看《民法典》的规定，对于这种买受人无力付清按揭款但又特别想买的情况，406条规定可以转让抵押财产办理过户，这会大大降低买受人的风险，避免了出卖人一房多卖买受人钱房两空的风险，但也存在出卖人不按期还款银行实现抵押权拍卖房屋的风险。

说到这就给大家的第二个提示注意的点，如果买了按揭的房屋银行拒绝转贷的，第一要紧的是抓紧时间办理过户，防止一房多卖。第二要紧的是严格控制好还按揭款的银行账户，和银行工作人员对接好，自己一定亲自办理按揭款的还款工作，防止因自己把钱给出卖人了出卖人未及时偿还银行按揭而导致银行拍卖房屋。

最后我们再来看看如果银行真的要拍卖房屋的时候，有没有办法能保护买受人。

根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人在同时满足是个条件的前提下对抗银行的强制，法院查封前已签订合同、已实际占有、支付完价款或将剩余价款交付执行局、非因自身原因未过户，具体到我们探讨的这种情形，只需满足前三个条件即可。

说到这就给大家的第三个提示注意的点，如果前两点都没有做好，也要第一要紧签订合同、办理过户、实际入住，第二要紧的是真的遇到银行实现抵押权拍卖房屋的，一定想办法凑齐尾款交付人民法院执行局，也可以保住房屋。

最后的最后，有人可能会说你的分析都看懂了，但是漏了一个最关键的问题，就是406条规定可以转让抵押财产同时也规定双方可以另有约定，也就是说银行可以约定禁止你转让啊，这种想法当然不能说错，但是在全国人大国家最高的权力机关制定的法典中明确规定要鼓励交易的情形下，作为国企央企的银行背道而驰的可能性应该不大吧，这个问题就不再赘述了。

以上愚见，仅结合《民法典》406条的规定谈一些自己的看法，具体的实施细则还有待《民法典》实行后配套法规的完善，让我们拭目以待。

附：

《民法典》

第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

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