按揭商品房转让需要按揭银行同意吗？

当下买房，许多的业主采用银行按揭贷款。房屋购买后，有些业主因种种原因想将房屋转让，但银行有欠款，需要征得银行同意，这给转让带来了很多麻烦，甚至不能让房屋如期转让。这是当下《物权法》的局限性，给二手房产交易添了堵。不过，2021年1月1日起实施的《民法典》相关规定，按揭商品房转让，无需征得抵押权人即贷款银行的同意，即可完成办理房屋转让变更登记手续，让二手房屋交易变得更为顺畅了。

生活实例

近日市民夏先生向湖南朝晖律师事务所吴跃飞律师咨询，说是急需将房屋转让，因银行暂时不同意他转让 ，致使他不能如期将房屋卖出去，求助律师有什么办法。事情是这样的：夏先生于2018年7月，在益阳市中心城区某房地产公司以银行按揭贷款的方式购得一套电梯房，银行按揭贷款时间为20年。2020年3月，夏先生调往深圳工作，于是想将益阳的房屋转让。因为未到银行规定贷款最短贷款时间，银行不同意他还清贷款，以致让他的房屋不能如期转让。

以例说法

现行法律《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”以上事例中，抵押权人即银行不同意夏先生提前还款，所以他的房屋不得转让他的这套按揭房屋。

吴跃飞告诉夏先生，在2020年12月31日前他的房屋是不能转让了。翻过2020年，到了2021年1月1日《民法典》实施后，如有人愿意买他的房屋，不需要征得银行同意可以办理房屋转让变更登记手续了。因为《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

律师评析

吴跃飞解释说，按现有法律条文《物权法》规定，抵押人如要将抵押物权转让，必须征得抵押权人同意。从《物权法》的设计来看，这为抵押权人即银行利益考虑较多，却给抵押人带来了很多麻烦。

我们的实际操作上，所谓的要征得银行同意，一方面要满足银行最短贷款时间，另一方面就是要将所有按揭房款还清后，才能交易，这其中就涉及到银行的利益。

而《民法典》生效后，抵押人转让被抵押物权时无需再征得抵押权人(银行)的同意。由此，大量的按揭商品房交易规则将随之而变化，即房屋抵押人转让抵押房时，无需征得抵押权人即贷款银行的同意，即可完成物权登记变更，这将极大地便利二手房的交易，也将极大减少转让方及受让方的交易成本。

当然，这类按揭商品房的转让，也将面临着一个现实问题，即是抵押人购房时获得房款按揭资格是经过了银行严格的贷款各项条件审查才获得贷款资金，当该按揭房为新抵押人所有后，后抵押人承接前抵押人的按揭贷款，这肯定需要银行同意。——这个现实问题如何处理，手续如何办理，相信银行会有相关规定出台。

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