REITs配套规则已基本齐备 建立契合我国市场需要的监管体系

1月29日，沪深交易所分别发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法》(以下简称《业务办法》)、《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第1号—审核关注事项》、《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第2号——发售业务》，形成交易所层面的“1个办法+2个指引”，从“业务办法”“审核指引”“发售指引”三个角度建立了交易所层面的基础设施公募REITs规则。

2月4日，接受《证券日报》记者采访的业内人士纷纷表示，我国当前开展公募基础设施REITs试点是正当其时，也是市场发展的必然选择，万亿元量级的全新投融资市场即将被激活，国内REITs发展将迎来曙光，REITs将助力中国经济进一步平稳健康发展。

REITs配套规则已基本齐备

2020年4月底，中国证监会、国家发改委联合发布试点通知，正式启动基础设施公募REITs试点工作，同年8月份，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》、证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》(以下简称《指引》)，形成“1+2”制度体系。《指引》中规定“证券交易所应当比照公开发行证券要求建立基础设施资产支持证券挂牌及基金上市审查制度，制定基础设施基金份额发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则”。

以上交所发布的三项规则为例，其主要明确了基础设施公募REITs的业务流程、审查标准和发售流程，对市场参与主体有较强的规范和指导意义，有助于实质推动基础设施REITs试点项目落地。

中联基金执行总经理李金荣对《证券日报》记者表示，《业务办法》作为上交所基础设施REITs的基本规则，侧重对业务全流程重要节点和关键环节的规范，突出基础设施基金产品作为一个整体的监管要求，围绕“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，引导基金管理人和资产支持证券管理人在权责清晰的基础上强化工作协同，降低运作成本。相比于去年9月份的征求意见稿，《业务办法》正式稿进一步简化申请文件要求、优化交易机制、完善项目收购及权益变动的相关要求。

前海开源基金管理有限公司公募REITs本部副总监肖雪则对记者表示，作为基础设施公募REITs试点业务规则体系框架的重要部分，“1个办法+2个指引”的正式发布，标志着沪、深交易所推进基础设施公募REITs试点工作取得阶段性进展，也进一步完善了REITs监管体系，为保障基础设施REITs试点的顺利实施奠定了坚实的基础。

此外，据记者了解，中国证券业协会也已于1月29日发布《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》。目前，尚待中国基金业协会发布相关工作指引。

建立契合我国市场需要的监管体系

公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已有40多个国家(地区)发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

李金荣强调，当前，推动公募REITs试点是落实国家金融供给侧结构性改革的关键抓手，也是自觉站位新发展阶段、贯彻新发展理念和融入新发展格局的重要举措。公募REITs作为重要的创新金融产品，监管部门在制订规则时借鉴了国际实践，也充分考虑和尊重了我国市场发展规律和实际需要，体现了“简明友好型”REITs业务规则体系建设取得阶段性成效。

记者注意到，证监会《指引》中明确了公募REITs整体规则架构应当遵循《证券法》《证券投资基金法》等法律法规，上交所制订《业务办法》时，在比照公开发行证券的基础上，建立基础设施资产支持证券的挂牌及基金上市审查制度，审查流程遵循公开、公平、公正原则，受理、审核、反馈及各阶段的时限要求明确具体，工作流程信息强化公开透明，接受社会监督。

在发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则中充分借鉴了公募基金、股票和固定收益类产品成熟的经验，同时又考虑到了REITs产品的特殊性，在存续期管理、新购入基础设施项目、权益变动等方面作出了具有针对性的安排。

根据《指引》，我国基础设施公募REITs采取“公募基金+资产支持证券”的产品结构，较为复杂，为减少工作重复，降低运作成本，提升工作效率，在厘清职责边界的基础上，《业务办法》明确了基金管理人与资产支持证券管理人尽调协同和信息披露协同。

正式稿修订内容具有操作指导意义

通过比较《业务办法》正式稿与征求意见稿，可以发现修订的部分主要围绕发行后二级市场交易、REITs权益变动门槛和信息披露，主要体现在几个方面：

第一，明确要求公募REITs引入上市基金做市商。流动性对于场内上市基金而言至关重要。根据证监会、发改委40号通知确定的试点基本原则，公募REITs首批试点项目数量和规模不会完全放开，而且战略配售投资人持有的锁定期份额会进一步缩减可交易份额。正式稿中规定公募REITs引入做市商，要求基础设施基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供双边报价等服务，征求意见稿中的规定是“可以引入流动性服务机制”，因此正式稿对聘请公募REITs做市商的要求更为明确，争取通过引入做市商发挥“润滑剂”作用，提升场内基金流动性。根据上交所规则，做市商分为主做市商和一般做市商。上交所对主做市商在资格管理、评价等方面的要求更为严格，同时对主做市商进行适当激励。

第二，明确REITs采用价格涨跌幅限制，上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%，征求意见稿中没有涨跌幅的相关内容。目前，科创板市场的涨跌幅从10%突破到20%，从此次为公募REITs设定的比例来看，监管部门希望公募REITs日内交易价格不要过于大幅波动、过度炒作或者大幅下跌增加市场风险。

第三，提高了权益变动信息披露和要约收购的触发门槛。作为公开交易的证券品种，REITs上市后可能成为被收购的标的。比照公开发行证券的规定，《业务办法》一方面详细规定了权益变动触发门槛、信息披露要求、投资者要约收购义务及豁免等事项，同时也赋予了当事人充分说明理由免除相关程序和义务的可能性。

据记者了解，在征求意见稿中，基金份额权益变动披露门槛为5%，与上市公司相同，但考虑到REITs投资人可能相对集中，如果门槛过低，此项披露要求可能频繁触发。征求意见的过程中，市场机构大多提到了此项顾虑，因此《业务办法》将基金份额权益变动信息披露义务触发门槛调整为10%，要约收购义务触发门槛从30%调整为50%。

另据记者了解，随着监管部门各项配套规则的陆续发布，首批REITs试点项目也正在紧锣密鼓、有序推进当中。

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